中央領(lǐng)導(dǎo)多次談到房地產(chǎn)去庫存的問題。

　　11月10日，習(xí)近平總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)總書記在講話中強調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。做好城市工作，首先要認識、尊重、順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，端正城市發(fā)展指導(dǎo)思想。要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。要增強城市宜居性，引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)模，優(yōu)化城市空間布局，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保護歷史文化遺產(chǎn)。次日，國務(wù)院強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日，中財辦主任劉鶴強調(diào)化解房地產(chǎn)庫存問題。

　　我們認為，為了積極化解房地產(chǎn)庫存，政策應(yīng)該會有所作為。市場現(xiàn)在關(guān)心的，是政策還有哪些手段，這些手段可能帶來什么樣的效果。

　　住房保障貨幣化，定向回購商品房/商品房建設(shè)用地作保障用途

　　我們認為，相比其他政策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。

　　住房保障本是政府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是政府實現(xiàn)住房保障目標的手段。興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數(shù)城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產(chǎn)庫存問題的時代背景。

　　一些三四線城市開發(fā)企業(yè)本無力償還土地款，此時地方政府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業(yè)欠的土地款，也并不形成大規(guī)模現(xiàn)金流出。我們認為，這一政策不會帶來太多負面效應(yīng)，因此出臺可能性較大。不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應(yīng)相比杯水車薪，該政策不可能單獨發(fā)揮立竿見影的效果。

　　差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸政策核心內(nèi)容。二套房買家，必須承擔較高利率，并支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什么不對。之所以政策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應(yīng)求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發(fā)生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，就放開了首套房的認定標準。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產(chǎn)庫存問題的化解。絕大多數(shù)二三四線城市，住房供給已經(jīng)很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購政策限制多套房購置已經(jīng)足矣，不必再加上限貸手段。

　　我們認為，二套房的“首套化”社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之后，已經(jīng)還清貸款的二套房買家已經(jīng)被視為首套，按揭貸款中絕大多數(shù)都已經(jīng)被視為首套。我們相信，二套房的“首套化”，心理影響會大于實質(zhì)影響。

　　住房信貸政策(最低首付比例要求調(diào)整)

　　除了首套房定義標準的變化，調(diào)整住房信貸政策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經(jīng)基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現(xiàn)7折，并不是因為政策不允許，而是因為銀行不會去放。差別化住房信貸政策在利率方面的調(diào)整空間已經(jīng)基本沒有了(降息并不是住房信貸政策)。

　　最低首付比例還有下調(diào)空間。目前我國大多數(shù)城市最低首付款比例要求為25%，不僅高于我國歷史上的最低水平，也高于很多發(fā)達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續(xù)調(diào)整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調(diào)過多，會給銀行系統(tǒng)帶來潛在風險。在“930政策”已經(jīng)下調(diào)了首付比例之后，如果仍需要繼續(xù)下調(diào)首付比例，可能還需要一段時間，幅度應(yīng)該也很難超過“930政策”。

　　而且，我們認為首付比例調(diào)整對市場的刺激力度，也是有限的。2014年以來，各種隱性杠桿的出現(xiàn)，事實上已經(jīng)降低了購房的門檻。例如，世聯(lián)行推出的家園云貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。因此，下調(diào)最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻并不應(yīng)被過分夸大。

　　下調(diào)交易稅費或?qū)彿拷o予財政補貼

　　歷史上，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，都是刺激房地產(chǎn)需求的重要辦法。2015年3月底，我國也曾經(jīng)減免過住房交易的營業(yè)稅，即對滿2年的住房銷售免征或部分免征營業(yè)稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調(diào)的空間。

　　一手房方面，我們認為針對開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方政府的重要性遠勝于二手房。而且，地產(chǎn)行業(yè)的營改增尚未完成，這時候下調(diào)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調(diào)整空間，主要是地方政府可以擴大契稅的減免范圍。

　　我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對于絕大多數(shù)二手房市場并不發(fā)達的三四線城市來說，降交易稅的作用并不會十分明顯。一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調(diào)降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。

　　控制土地供給

　　控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高于房屋銷售面積，企業(yè)規(guī)劃中的土地儲備普遍龐大。控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。

　　政策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸

　　我們相信，地產(chǎn)政策的初衷，并不是推動房價大漲，而是為了維持平穩(wěn)的市場環(huán)境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。如果要調(diào)整政策，一是為地產(chǎn)相關(guān)改革爭取時間(例如加快戶籍人口城鎮(zhèn)化，繼續(xù)放開計劃生育等)，二是為整個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和尋找新的增長點爭取時間。

　　從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況并沒有發(fā)生改變。到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然較高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。開發(fā)投資和銷售也仍然處于背離階段。我們認為，行業(yè)主動去庫存的大周期遠未結(jié)束，房價并不會大幅上漲，并沒有一個新的行業(yè)上升周期出現(xiàn)。

　　當然，我們深信政策也是行之有效的，地產(chǎn)庫存的狀況并不會繼續(xù)惡化，行業(yè)不可能出現(xiàn)硬著陸的局面。

　　本文來源：中信證券《去庫存可能手段評估》