綜合多方面消息顯示，2016年上半年龍頭房企銷售業績仍然光鮮亮麗，萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利地產等5家房企銷售金額已經突破千億，2016年上半年“千億軍團”房企的數量比去年上半年的1家(萬科)有明顯突破，增加了4家。預計全年千億房企數量將在10家左右，其中，萬科預計將突破4000億的銷售金額，恒大也將突破3000億，據業內分析，碧桂園或許也將成為今年的一匹黑馬殺入3000億的軍團。其他全年業績可達千億的房企比如中海、華夏幸福、融創、華潤、萬達等正在通過并購或重組進一步保證其行業領先的地位。總的來看，2016年上半年“千億軍團”不斷強化競爭優勢，市場進一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發展格局愈加明顯。

　　龍頭房企：市場集中度增加，規模化慣性驅動房企繼續盲動擴張

　　從今年上半年龍頭房企變化特征來看，雖然樓市已經進入下半場，樓市規模化的發展時代已經過去，但是，今年上半年龍頭房企的銷售規模不但沒有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市基本面仍然不錯的時機重新洗牌市場，進一步實現銷售業績快速增長，出現“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面，甚至僅僅上半年就出現5家1000億銷售規模的房企，100億以上銷售規模的房企也突破了60家。

　　另外，從今年上半年銷售金額TOP10房企尤其是已經達到千億規模的房企來看，一線城市對其銷售貢獻度普遍較高，以萬科為例，通過二級市場收購或合作開發等模式，萬科繼續深耕一線城市樓市，預計深圳、上海和北京這3個城市今年全年可實現1000億元的銷售金額，一線城市對萬科銷售業績貢獻度較高。

　　從今年上述部分房企全年業績目標來看，銷售金額直指3000億以上。這并不是企業繼續規模化擴張的個案。據筆者了解，企業規模化的發揮慣性仍然驅動房企繼續盲動擴張。從品牌房企發展目標來看，在制定十三五發展計劃之時，規模化的指標仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目標。簡言之，部分2000億以上的房企規劃萬億目標，1000億以上的企業規劃2000-3000億的目標，500億企業規劃千億指標，剛剛百億企業規劃幾百億指標，區域化的房企急于全國化的市場布局，全國化的房企急于布局全球核心城市的戰略擴張。總體來看，一方面，在規模化擴張過程中，市場的優勢確實在向一部分優質的品牌房企集中，市場集中度也會越來越高，另外一方面，我們也發現，典型品牌房企的規模化的速度似乎并沒有降下來，大部分房企在樓市已經進入下半場的市場背景下仍然有規模化擴張的沖動。

　　此外，從各自不同的統計口徑來看，全國房企銷售金額與銷售面積的行業“老大”的信息繼續并存，萬科和恒大暫時成為不同統計口徑的房地產行業“老大”;龍頭房企相比中小房企而言，銷售業績目標完成率較高，或者部分房企基本完成或略超過銷售業績指標。

　　龍頭房企：房企規模化慣性背后的危機

　　筆者認為，今年上半年房企銷售業績回升的表現并不意味著萬事大吉，即使2016年全年房企銷售業績仍然光鮮亮麗只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續沿用規模化的擴張模式繼續前行。主要有以下四點理由：

　　第一、上市房企利潤率逐年下滑，利潤率下滑情況下的規模化已經沒有意義。

　　2015年期間，雖然一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉，但是，大部分三四線城市、半數二線城市仍然有去庫存壓力，全國化的房企并沒有因為市場的局部復蘇而獲得較高的利潤。事實上，由于市場去庫存壓力、銷售業績指標等因素，龍頭房企規模繼續變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實現短期規模化效應，基本貼著成本跑量，導致利潤率下滑明顯，房企規模化背后房企的日子已經不再那么好過。

　　數據顯示，截止2015年年底，102家A股及52家H股樣本企業(房地產主營收入比重超過50%的房企，下同)的ROE均值為9.16%和9.05%，同比均下降約1.3個百分點;A股及H股樣本企業銷售毛利率均值分別為21.95%和26.36%，同比2014年分別下滑3.45個百分點和2.63個百分點;A股及H股樣本企業銷售凈利率均值分別為8.88%和12.27%，同比分別下滑2.33個百分點和3.4個百分點，房企整體盈利狀況并不樂觀。

　　雖然今年上半年至今一線城市、部分二線城市房地產行情較好，但由于房地產銷售結算的問題，部分銷售業績無法反映到當期財務報表中。而去年下半年至今房企積極拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，營業成本也在增加，同時，從市場預期來看，今年下半年開始一線城市、部分二線城市樓市即將進入調整的周期，市場銷售的壓力馬上也會顯現出來，屆時，在去庫存壓力與企業資金面較為緊張(金融機構已經將借貸時間由原來的1-2年減少為半年左右，房企隨時可能會面臨短期還債的壓力與資金鏈斷裂的風險)的市場背景下，降價等促銷措施也會不斷增加，將繼續導致房企獲利能力不斷下降，房企的利潤率還會繼續走低。而此時，資本市場也不會繼續看好利潤率持續下滑的房企，房企們再談規模化已經沒有意義。

　　第二、即使在一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉的市場背景下，由于在公開招拍掛土地市場拿地成本偏高，“地王”頻現，房企的未來運營風險在增加，今年銷售帶來的利潤也會被未來的運營風險侵蝕掉。

　　第三、龍頭房企銷售業績繼續變大的同時，其持有型物業的收入占整個營收的比例仍然較低，房企的轉型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業務幾乎不賺錢，也在不斷侵蝕房企的利潤，對于房企來講，如果沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。

　　從數據上來看亦是如此，大多數以住宅開發為主的全國性品牌開發商租金收入占到營業收入比例僅僅為1-3%，很少有超過5%的;以商業地產為主的開發商投資性物業(租金收入)占到營業收入比例為也并不高，2014年萬達商業(含酒店及物業管理收入)為13.3%、SOHO中國為6.95%、華潤置地(含酒店)為6.15%、寶龍地產(含物業管理收入)為9.44%，最多也沒有超過15%。而到了2015年，雖然萬達商業上升至14.9%，華潤置地也上升至6.43%，但是，寶龍卻下降至9.25%。SOHO中國雖然租金收益占到整個營收的105.73%(SOHO中國當年物業開發及其他收入結算值為負的，都是投資物業收入，所以綜合比較后比重超過100%)，但是，由于從去年開始SOHO中國幾乎沒有了銷售收入帶來的營收，租金收益的絕對金額也并不高，轉型過程也是比較艱難。

　　從上述分析來看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉型更多的是停留在戰略層面，或者媒體輿論層面，“地產+X產業”轉型執行層面并非如各大開發商所言去持有運營，或者在轉型運營商過程中顯得力不從心。即使有個別企業比如SOHO中國租金收入占到營收比例比較高，但是，租金營收的絕對額還不大，同時，由于銷售對于企業的貢獻下降，企業難以從銷售的角度獲得充裕的現金流，其持有型物業的運營只能依靠其他來源支持，比如整體出售上海的項目、資本市場融資等等。

　　第四、房企在重點城市存貨不足，難以在2016年實現較大規模增長

　　筆者通過與部分開發商交流，包括相當部分品牌房企在內的在已經布局的核心城市可售貨量不足(比如萬達、中海等)，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，由于2015-2016年上半年市場需求過度釋放，2016年下半年至2017年已經沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調整也是理所當然。此時，作為開發商的市場主體態度已經明顯發生改變或者已經分流，甚至相當一部分開發商認為，由于今年房價上漲過快，地價表現過熱，2016年下半年開始市場調整也是勢在必然(由于土地市場風險與信貸政策走勢不明朗，融創已經全國范圍內暫停公開招拍掛土地市場拿地)。再加上房企在重點城市存貨不足，難以繼續在2016年下半年以后繼續實現較大規模增長。

　　從上述四個角度來看，我們不能只看龍頭房企銷售業績規模的表現多么光鮮亮麗，還應該看其真實的內在指標，比如利潤率，持有型物業租金收入占比、重點城市的銷售業績貢獻占比變化情況等等，這些指標反映的是房企規模化慣性背后的危機問題，這才是當前整個房地產市場應該關注的核心問題。

　　樓市下半場規模化不重要，誰是“龍頭老大”也不重要

　　毫無疑問，對于千億軍團的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規模化擴張的階段，千億房企的數量及市場集中度仍然會受到市場的關注，尤其是對于未來誰當龍頭老大將顯得更加敏感。

　　其實，最近幾年市場上對于未來誰當龍頭老大已經有多輪討論，并且已經有多家房地產公司挑戰萬科的行業“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當時龍頭老大萬科，但事實證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無法實現這樣的目標。盡管近年來圍繞銷售面積或銷售金額“老大”之爭已經有多次，但至目前為止，筆者認為，在樓市下半場，利潤率已經持續下滑的市場背景下，規模化已經不重要，誰當中國房地產市場“老大”意義已經不大。

　　首先，從最近兩年機構公布的房企銷售業績排名來看，不同機構的統計口徑差異較大，甚至筆者發現，即使是使用統一數據系統的兩家機構兩家統計的結果也差異較大。筆者認為，這不免讓業內外人士懷疑統計結果的真實性，或者這些統計結果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業“老大”或銷售排行榜的輿論，而真實的情況不一定如其發布的排行榜的表現。

　　其次，2016年上半年龍頭老大之爭并不是最終結局，筆者預計，2016-2018年及未來誰將是龍頭老大的問題(銷售金額或銷售面積老大)，仍將成為市場及媒體關注的焦點，未來仍將有其他房企繼續挑戰萬科、恒大或其他的行業老大的地位，預計2016-2018年誰也難穩坐中國房地產市場“老大”的寶座，市場仍然繼續處于博弈與競爭的狀態。

　　第三，在樓市下半場，住宅市場價格走勢會相對平穩，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產行業利潤率逐漸下滑也是趨勢;市場不再會有普遍性的規模化增長機會，對于大多數房企來講，依靠高周轉策略繼續實現快速增長的策略將難以為繼。此時，對于龍頭房企來講，規模化特征表現越突出，其實是房企運營過程中累積的市場風險就越大，甚至規模化的慣性會將企業拖至短期內突然一夜之間崩塌的境地。因此，在樓市下半場，繼續討論房企規模化已經沒有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實際意義。

　　筆者認為，2016年及未來誰當龍頭老大其實不重要，品牌房企的規模變得多大也不是最重要的，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關注企業規模怎么樣，其實，在規模化擴張的同時，市場更應該關注企業利潤率，如何提高利潤率才是最關鍵的問題，同時，也應該關注房企在傳統住宅以外領域發展潛力怎么樣。這才是企業當前規模化背后每一個房企亟待解決的困局，也是規模化的房企化解當前運營風險的必然要考慮的問題。

　　規模化之后，未來房地產行業龍頭老大應該怎么做?

　　首先，從中長期來看，在樓市進入“新常態化”的今天，開發企業不再會有之前那樣“黃金十年”的發展機會和豐厚的利潤空間，傳統住宅市場已經走向“白銀十年”，規模化時代已經過去。在“白銀十年”這個時間段內，房價走勢會相對平穩，房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產行業利潤率逐漸下滑也是趨勢。因此，房企在規模化擴張的同時，市場更應該關注企業利潤率，如何提高利潤率?如何成為最賺錢的房企?如何做利潤率最高的房企“老大”有可能成為未來最關注的話題之一。

　　其次，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該著眼未來，關注房企在傳統住宅以外領域發展潛力怎么樣，布局戰略型產業，謀求轉型發展，營造未來贏利機會。

　　比如2013年以來，越來越多的房企開始調整發展戰略并轉型，從轉型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰略轉型的方向，比如以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地產布局戰略，以分享城市化為核心的商業地產布局戰略、房企積極與互聯網公司合作等等。

　　筆者認為，未來房地產市場格局是在逐步發生變化的，未來房地產市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規模化為標準。未來房地產市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地產行業多元化領域多個“老大”同時出現。比如傳統住宅領域“老大”、商業地產領域“老大”、產業地產領域“老大”、養老地產領域“老大”，或者其他細分地產領域“老大”。

　　因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會關注行業“老大”的角逐，但是房企角逐的重點不一定是傳統住宅領域的房企“老大”，也不一定是規模意義上的“老大”。隨著“白銀時代”的來臨及房企戰略轉型的逐步落實，房企對于“老大”的注意力在不斷發生改變，未來房地產市場“老大”極有可能會呈現出多個領域的“老大”，并且單個房企很難在多個領域并駕齊驅做“老大”。