2016年1月18日，國家統(tǒng)計局公布2015年12月份新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：
(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有27個，上漲的城市有39個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.9%。
(二)與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，上漲的城市有21個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為47.5%，最低為下降5.3%。
總的來看，由于“330新政”、央行“雙降”、地方性的救市政策等發(fā)力，一線城市、部分二線城市(比如北京、深圳、廣州、深圳、合肥、南京、蘇州、南昌等)在2015年去庫存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，上述城市短期市場基本面有所改變，已經沒有去庫存壓力，甚至上述部分城市比如深圳還出現房價過快上漲的特征。但是，并不是所有城市市場基本面都已經好轉，半數二線城市、大部分三四線城市仍然面臨去庫存壓力，對于2016年來講，開發(fā)商應該因時而變，不同城市采取不同的銷售策略、布局策略。
基本面較好城市：把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場
從市場供求關系或庫存去化周期角度來看，開發(fā)商推盤策略也應分城施策。在北上廣深等一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力(比如：一線城市均已降至10個月以下，北京9.18個月、上海(不含保障性住房)6.60個月、廣州8.76個月、深圳6.65個月，二線多個城市也已經降至6個月以下，如南京3.99個月、蘇州3.83個月、南昌5.5個月、合肥3.92個月)。
此外，2015年全年，由于“330新政”、央行“雙降”、930降首套首付等救市政策頻發(fā)，整體銷售市場在品牌開發(fā)企業(yè)聯動推盤之下快速回暖，下半年尤其是第四季度這些市場步入量價齊升的狀態(tài)，或者已經出現買漲不買跌的行情。此時，我們也堅信，當一個城市市場供求關系基本面不存在問題時，那么，這些城市的房地產市場交易狀況始終會回歸合理與健康，因此，總體來看，一線城市、部分二線城市由于市場基本面仍然為供不應求，市場中長期仍然看好，此時，對于開發(fā)商來講，跑量的同時可以適度調整價格策略，更加重視利潤指標。
但是，我們不能因為2015年下半年尤其是第四季度的火爆行情而判斷這樣的行情會持續(xù)進行。原因很簡單，2015年“330新政”以來，上述一線城市、部分二線城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放(主要表現為上半年)，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支(主要表現為下半年)，如果房企據此以為未來上述城市樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。
從2015年下半年央行三次“雙降”之后的市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到2016年第一季度，也就是說，2015年下半年央行三次“雙降“之后，上述一線城市、部分二線城市樓市需求已經大量透支，樓市在下半年成交量價瘋狂后將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年上半年上述一線城市、部分二線城市樓市將呈現供求博弈的特征，“量跌價穩(wěn)”將是整體上半年趨勢，但是，下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。
因此，對于房企來講，首先應積極調整推盤節(jié)奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場(期待買漲不買跌一直持續(xù))，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，要未雨綢繆，增加現金儲備，提前做好2016年市場應對策略，防止市場環(huán)境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出現變化而導致企業(yè)被動推盤的局面。
基本面不好城市：繼續(xù)出臺去庫存措施，消化過剩樓市庫存
對于半數二線城市、大部分三四線城市(比如二線城市天津12.48個月、長沙13.28個月、長春13.78個月、青島14.80個月、西安13.11個月，大部分三四線城市舟山19.72個月、淮北24.28個月、大同44.49個月、運城44.15個月、南平34.77個月等)而言，則面臨不一樣的境地。總體來講，由于城市大量的土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現為供大于求，在2016年這個時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內還難以轉好。
比如二線城市、沈陽、長春、大連、青島、西安，大部分三四線城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在2016年不可能出現大規(guī)模漲價。即使2015年以來仍然有鼓勵住房消費等救市政策(比如：鼓勵首套自住需求的降首付政策，鼓勵提高公積金使用效率的政策、鼓勵人才類購房的相關政策等)落地執(zhí)行，2016年仍然繼續(xù)深化去庫存措施，市場基本面也很難說有太大的出彩。
因此，當務之急，2016年上述地方政府仍然需要繼續(xù)出臺去庫存措施。那么，地方政府還有哪些底牌可以“救市”?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，回顧過去幾輪市場發(fā)展周期，每當市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，這些措施包括調整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來看，上述八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數以上二線城市、大部分三四線城市)。具體來講：
第一、降首套首付：通過下調首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當前大部分三四線城市、半數以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，成為當前樓市發(fā)展的關鍵。按照這樣的效果來判斷政策走向，預計首套房首付比例將從現行的25%，下調至20%左右;
第二、降準降息：雖然已經有6次降息5次降準，但是，筆者認為由于國內外經濟形勢及貨幣政策變化走向等因素，預計2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。這樣，可以釋放更多的市場流動性，刺激宏觀經濟復蘇的同時，也為樓市去庫存帶來利好影響;
第三、樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。
筆者認為，加大各類財政補貼，將在補貼的幅度和范圍方面進行調整。
如近期傳言的對農民工購房首套房的稅費減免政策、個稅抵扣房貸利息等措施，當然，也可以針對首套購房者采取減免契稅、政府性基金補貼利息等財政優(yōu)惠;此外，在樓市去庫存的市場背景下，銀行應該明確支持首套房貸，給予利率打折優(yōu)惠，按照這樣的發(fā)展速度，預計未來幾個月首套房貸利率會出現實質性松動，那么，屆時購房者成本適度降低，市場成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，最終達到去庫存的目的。
第四、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。被拆遷居民通過獲得的貨幣補貼購買市場中的商品住宅，達到樓市去庫存的目的。
第五、住房抵押貸款資產證券化(MBS)和公積金資產證券化進一步推進：通過MBS和公積金資產證券化進一步推進，盤活存量房貸資源，增加房貸市場流動性，對于當前樓市去庫存來講也是一件有力的消息。
第六、鼓勵人才購房政策：針對人才類的購房落戶政策已經不再稀奇，今年以來，不少城市出臺鼓勵人才購房的相關措施，預計2016年仍然各大城市仍然會有明確針對人才類購房落戶的相關規(guī)定，對于樓市成交量回升來講也會起到積極作用。
第七、將戶籍制度與購買房產直接結合：盡管當前農業(yè)戶口與非農業(yè)戶口已經取消，但是，對于大中城市而言，尤其是省會城市而言，要想在這個城市落戶，應該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時出臺將戶籍制度與購買房產直接結合的相關政策，以適度刺激當地房地產市場需求，帶動市場成交量回升。
第八、對于特定產品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免：通過對特定產品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建筑項目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場成交量。
張宏偉：同策咨詢研究部總監(jiān)
